50년 만기 주담대의 인기 원인 분석 및 문제점 5가지

50년 만기 주담대에 대해 알아보고 계신가요?

50년 만기 주택 담보 대출이 출시된 배경부터 내용, 우려 사항 등을 살펴보며, 50년 만기 주담대의 인기 원인과 문제점에 대해서 살펴보겠습니다.

이 글을 통해 50년 만기 주택 담보 대출은 물론, 2023년 현재 대한민국의 경제 상황을 확인해보세요.


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50년 만기 주택담보대출

50년 만기 주담대란

50년 만기 주택 담보 대출(이하 50년 만기 주담대)은 반세기 주담대라고 불립니다. 말 그대로 50년 동안 대출을 갚아야 하기 때문입니다. 만기를 50년으로 연장해줬기 때문에 같은 금액을 대출 받더라도 더 긴 기간 동안 상환할 수 있으니, 달마다 나가는 대출의 원리금이 작아지고 이를 통해 대출 상환의 부담을 줄여줄 수 있는 대출 상품입니다. 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.


출시 배경

최근 부동산 가격은 급격하게 하락했습니다. 전에 부동산 전망에 대해 다루면서 언급한 이야기이지만, 하락한 요인 중 대표적으로 집 값의 급등과 금리의 상승을 들 수 있습니다. 집 값이 급등했기 때문에 아파트를 매수하기 위해선 더 많은 대출이 필요하게 되었죠. 하지만 인플레이션으로 인해 금리가 상승하면서 대출에 따른 개인의 부담이 커졌기 때문에 아파트 수요가 감소하게 되었고, 수요의 감소는 가격의 하락으로 이어지게 되었습니다.

정부에선 부동산 수요 감소와 하락을 막기 위해 기존에 적용되어 온 여러 규제를 완화 시키거나 없애고, 새로운 대출 상품을 출시하는 등 부동산 가격 부양에 힘을 쏟기 시작했습니다. 그 중 하나가 오늘 소개할 50년 만기 주택 담보 대출 입니다.


흥행 배경

2023년 7월을 기준으로 은행권 가계 대출 잔액이 1068조 1000억원으로 역대 최고를 기록했습니다. 특이한 점은 신용 대출 비율은 감소함에도 불구하고, 주택 담보 대출 비율이 증가하면서 기록한 수치라는 것입니다. 한 달 만에 주택 담보 대출금은 6조원이나 증가했습니다.

특히, 50년 만기 주담대를 출시한 지 한 달 만에 주요 4대 은행에서만 취급 총액이 1조원을 넘겼습니다. 현재 돈이 50년 만기 주담대로 모이고 있다고 해도 과언이 아닐 만큼 엄청난 인기를 얻고 있는 것이죠. 50년 만기 주담대가 이렇게 흥행하게 된 배경 4가지에 대해 살펴보겠습니다.


대출 한도 상승

만기가 연장되면 대출 한도가 상승합니다. 이 의미를 알기 위해선 DSR(총 부채 원리금 상환 비율)개념을 이해해야 하는데요. 이해하기 쉽게 예를 들어 설명해 보겠습니다.

매월 300만원의 수입이 있는 사람이 DSR 40%를 적용 받는다고 한다면, 300만원의 40%인 120만원 이상의 원리금 상환이 되는 주택담보대출을 해주지 않는다! 라는 것입니다.

(DSR 40% : 제 1 금융권에서 1억 이상의 대출을 받을 때 적용 받는 퍼센티지)

DSR 개념을 이해했다면, 만기 연장과 대출 한도의 상관관계에 대해서도 쉽게 이해할 수 있습니다.

  1. 만기가 연장된다
  2. 매달 갚는 원리금이 줄어든다
  3. 더 많은 금액을 대출 받을 수 있다

*연 소득 5000만원 / DSR 40% / 금리 4%*대출 가능 금액
30년 만기3억 4900만원
40년 만기3억 9800만원
50년 만기4억 3100만원
즉, 같은 소득일지라도 만기 연장으로 인해 더 높은 금액을 대출 받을 수 있기 때문에 더 좋은 입지, 더 넓은 평수에 투자 및 입주가 가능해졌습니다.

금리에 대한 인식

최근 금리가 급격하게 상승했기 때문에 현재 시점에선 금리가 매우 높다! 라고 생각하는 사람이 많습니다. 그렇기 때문에 앞으로는 금리가 내려갈 일 밖에 안 남았고, 지금만 좀 버틴다면 나중엔 금리 하락으로 대출금 상환에 좀 더 여유로워 질 수 있다고 생각하는 사람들이 많아진 거 같습니다. 과연 이 점이 맞는지는 아래에서 좀 더 자세하게 살펴보겠습니다.


부동산에 대한 인식

부동산은 안전 자산으로 어차피 상승한다고 믿기 때문에 50년 만기 주택 담보 대출의 상환을 실제 50년 동안 갚을 생각을 하지 않습니다. 풀어 말하자면, 시세차익을 얻으면 부동산 매도를 통해 자연스럽게 상환이 가능할 것이라는 생각을 가진 사람들이 많습니다.


반등한 부동산

최근 급격하게 하락한 집 값이 어느 정도 바닥을 다지고 있다고 반등을 시작했다고 생각하기 때문입니다. 언론과 기사를 보면 집 값 반등, 거래량 증가와 같은 부동산 상승에 대한 긍정적인 이야기들이 자주 나오고 있습니다. 이에 부동산을 투자 목적으로 보는 사람들이 많아졌고, 다시는 벼락 거지가 되지 않을 것이라고 다짐하며, 기회를 놓치지 않기 위해 50년 만기 주택 담보 대출을 활용해 매수하고 있습니다.


문제점

이 부분이 중요합니다. 지금부터 50년 만기 주담대의 우려 사항과 문제점에 대해서 하나씩 살펴보겠습니다.

금리

현재 부동산 부자에 엄청난 관심을 갖고 뛰어들고 있는 2030세대는 인플레이션을 직접적으로 겪어본 적이 없습니다. 즉, 코로나 이전 시기의 저금리가 익숙해져 있기 때문에 지금 금리는 매우 높은 수준이므로 과거와 같이 저금리로 돌아갈 것이다! 라는 생각이 머리속 한켠에 자리잡고 있을 확률이 높은 것이죠. 저도 공부를 하기 전까진 이렇게 생각 했었습니다.

하지만, 최근 ‘2023.8.24 한국은행 총장의 기자 간담회 내용을 정리해보면 금리 인하 기대에 대해서 부정적인 입장을 내놓았고, 금리 하락 기대를 바탕으로 부동산 투자를 하고 있는 2030 젊은 세대에게 직접적으로 경고하기도 했습니다.


이자

주택 담보 대출의 만기가 10년, 20년이 증가하게 되면 당장 월 납입액은 감소할 수 있지만, 감당해야 하는 총 이자는 기하급수적으로 늘어납니다. 표를 통해서 대출금 3억 기준 30년, 40년, 50년 상환 시 만기 이자에 대해 확인해 보겠습니다.

상환 기간월 납입액총 이자
30년143만 2000원2억 1500만원
40년125만 4000원3억 180만원
50년115만 7000원3억 9400만원
대출금 3억 기준

30년 만기와 50년 만기를 비교해보면 월 납입액은 30만원 가량 작아졌지만, 내야하는 총 이자는 2배 가량 뛴 것을 확인할 수 있습니다. 특히 50년 만기의 경우 총 이자가 대출 원금보다 더 높아졌습니다.

은행은 이윤을 추구하는 기업입니다. 은행 입장에서는 무려 50년이라는 긴 기간동안 이자가 안정적으로 들어올 수 있는 상품이다보니 매우 좋은 대출 상품입니다. 이 점을 명심해야 합니다.


부동산 상승 여력 부족

전에 소개한 2024년 집 값 전망 글에서 다룬 내용처럼 여전히 집 값 하락을 뒷받침할 만한 많은 요소들이 존재하고 있는 상황입니다. 더 상세한 내용은 앞의 링크에 접속해서 확인해보시기 바랍니다.


가계 부채 최대치

앞에서 언급한 것처럼 가계 부채는 ‘2023년 7월 기준으로 1068조 1000억원으로 역대 최고를 기록했습니다. 가계 부채의 증가는 대출 상환에 부담을 느끼는 사람이 많아진다는 것을 의미하고, 소득의 대부분을 대출 상환에 써야하는 사람들이 많아지게 되면 소비는 자연스럽게 축소될 수 밖에 없습니다. 이는 경기 침체로 이어질 수 있는 중요한 문제입니다.


50년 상환

30살에 50년 만기 주담대를 받으면 만기 시점의 나이는 80살입니다. 현행 법정 정년 나이는 만 60세입니다. 정년이 지나고도 20년동안 대출을 더 상환해야 하는데, 소득이 없는 시기에 이 이때까지 대출금을 상환할 수 있는 능력이 되는 사람이 과연 몇 명이나 있을까요? 가계 부채가 1000조를 넘고 있는 지금, 극단적으로 보면 개인별 대출 상환 능력 부족은 은행의 부도로 이어질 수 있다고 생각합니다. 한번 깊게 생각해 볼 필요가 있다고 생각합니다.


정부의 대응

주택금융공사 50년 만기 대출
출처 : 주택금융공사

7월 한달간 50년 만기 주담대 상품에 엄청난 돈이 몰리자, 정부에서 급하게 관심을 갖고 걱정하며, 이를 점검하고 있습니다.

다만, 50년 만기 대출 상품을 제일 먼저 출시한 건 국가였습니다. 주택금융공사에서 작년 2022년 8월에 출시한 50년 만기 특례보금자리론 대출입니다

특례보금자리론을 활용한다면, 9억원 이하의 집의 경우 소득에 상관없이 최대 5억원까지 대출이 가능합니다. 가계 부채가 1000조를 넘고 있는 지금, 소득에 상관없이 최대 5억원이라는 큰 금액에 대한 대출을 제공한 정부의 정책은 앞으로 개개인의 대출 상환 능력이 없어진다면 엄청난 후폭풍을 몰고 올 수도 있습니다. 서브프라임 모기지 사태가 생각나는 건 저 뿐인가요?


마무리

50년 만기 주담대의 인기 원인 분석 및 문제점 총 정리에 대해 소개한 위의 내용을 정리해보겠습니다. 현재 대한민국의 경제와 부동산 시장 분위기는 좋지 않다고 생각합니다. ‘2023년 하반기 경제정책방향’에서 발표한 역전세 반환대출 규제완화 시행 내용과 50년 만기 대출 시행 등 부동산 정책들에 대해서 쭉 살펴보면, 현재 정부는 급격히 하락하고 있는 부동산의 집 값을 방어하기 위해 총력을 다하고 있는 것 같다는 생각이 크게 듭니다. 자연스러운 시장 흐름을 정책을 통해 억지로 통제하려 한다면 과연 부작용이 없을까요?

부동산 가격은 항상 오르지도, 항상 떨어지지도 않습니다. 최근 2년 가량 우리 모두는 급격하게 부동산 가치가 상승한 것을 경험했고, 이에 부동산 가격이 바닥을 형성하고 있다는 언론의 뉴스와 기사를 통해 상승장을 놓지면 안 된다는 심리가 있을 수 있습니다. 하지만, 투자는 리스크가 존재하고 현 시점에서는 정말 많은 공부와 고민들을 통해 주식, 부동산 투자에 접근해야 하며 정부의 정책과 시장 분위기에 항상 관심을 갖고, 미래에 대비할 수 있는 공부를 하는 것이 매우 중요한 시기라고 생각합니다. 50년 만기 주담대에 대해 소개한 이 글이 여러분께 도움이 되었길 바라며 마치겠습니다. 감사합니다.

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