2024년 부동산 전망에 대해 알아보고 계신가요?
부동산이 2024년까지 상승하기 어려운 이유 5가지에 대해 알아보고자 합니다.
이 글을 통해 2024년 부동산 전망으로 상승이 어려운 이유에 대해 현재 거래량의 진실, 가계 부채, 역전세 등을 통해 확인 해보겠습니다.
2024년 부동산 전망
지난 몇년간 부동산은 엄청난 속도로 가파르게 상승했습니다. 이에 ‘영끌족‘, ‘벼락거지‘ 등의 용어도 생겨나며 부동산 투자에 대한 관심이 증가하기 시작했습니다. 재태크에 관심이 많은 경우 20대부터 부동산 투자를 준비하기도 합니다.
상승 VS 하락
하지만 지난 몇년간의 가파른 부동산 상승세는 꺾이기 시작했고, 현재 “바닥이다”, “바닥까진 아직 멀었다” 등의 여러 의견이 대립하고 있는 상황입니다. 오늘은 2023년 부동산 상황을 살펴보며, 2024년 부동산 전망, 부동산 가격이 어떻게 움직일 것인지 생각 해보도록 하겠습니다.
거래량의 진실
한국부동산원에서 제공한 2023년 5월까지의 부동산 거래량을 살펴보면 서울을 봤을 때 거래량이 눈에 띄게 증가한 것을 볼 수 있습니다. 떨어지는 지역도 있지만 대체로 조금이나마 상승한 것을 볼 수 있습니다. 하지만 이렇게 거래량이 증가했다고 부동산 상승 시그널이 왔다고 생각할 수 있을까요?
아파트 매매 가격 지수
KB통계의 전국 아파트 매매 가격 지수 그래프를 살펴보겠습니다. 위에서 부동산 거래량을 통해 5월까지의 부동산 거래량이 증가한 것을 볼 수 있었으나, 전국 아파트 매매 가격 지수의 경우 22년 하반기부터 지속적으로 하락하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 하락폭이 감소한 것이지 상승하고 있다는 의미가 아닙니다.
아파트 매매 중위 가격
아파트 매매 중위 가격의 경우 마찬가지로 하락한 것을 볼 수 있습니다.
아파트 매매 중위 가격
평균치보다 훨씬 낮거나 높은 가격의 주택에 의해 좌지우지 되는 평균 가격에 달리
중위 가격은 조사 표본 중 중앙에 위치한 값으로 나태내기 때문에 시세 흐름 판단에 적합한 측면이 있다.
“아파트 값이 반등했다”, “이젠 오른다”, “지금이 바닥이다” 등의 부동산 전망에서 상승을 지지하는 듯한 뉴스와 언론의 기사가 많이 보이지만, KB통계 자료를 통해 확인해보면 아파트 거래량이 많아진 건 사실이지만 아파트 가격이 상승하진 않은 것을 확인할 수 있습니다.
즉, 뉴스와 언론이 긍정적인 부동산 뉴스를 통해 부동산 전망을 긍정적으로 바라보며, 건설사의 성공적인 분양을 이끌기 위한 전략이라고 생각할 수 있습니다. 여기에 더해 정부에서 여러 부동산 규제 완화 정책을 통해 집 값 하락을 막았다는 것을 홍보하기 위한 수단일 수도 있다고 생각합니다.
하지만 재건축이 통과된 아파트, 시세보다 저렴한 분양가의 아파트는 현재도 사람들이 몰리고 투자 가치를 인정받고 있습니다. 이는 부동산 시장의 분위기가 호전됐다고 생각하기 보다 당연한 것 이라고 생각해야 합니다. 아무리 하락장이라고 하더라도 수억원의 시세차익을 얻을 수 있는 기회를 갖는다는 건 투자자로써 매우 매력적인 요소이기 때문입니다.
가계 부채
가계 부채 세계 3위
한국은행에서 발표한 자료에 따르면 현재 대한민국 가계 부채는 스위스 호주에 이어 3번째로 높은 수준입니다. 가계 부채가 높다는 것은 소비, 투자 심리가 위축되고 이를 통해 양극화가 점점 심해질 수 있다고 생각합니다. 경제가 아무리 어려워도 여행, 골프, 명품 등의 소비는 끝없이 이뤄집니다. 그만큼 양극화가 존재한다고 생각합니다.
대한민국 가계 평균 순자산은 2022년 기준 4억 5602만원 입니다. 현재 대한민국 부동산 가격은 이보다 훨씬 높습니다. 이 말을 다른 방향으로 해석 해본다면 자산 중 부동산을 빼고 나면 남는 게 없을 정도로 버블이 존재한다고 해석할 수 있습니다. 이를 본다면 2024년 부동산 전망을 바라볼 때 긍정적으로 바라볼 순 없는 거 같습니다.
미분양 주택
2024년 부동산 전망을 할 때 가장 중요하게 보는 지표 중 한 가지가 미분양 주택입니다. 미분양 주택이 감소하면 그만큼 수요가 높다는 뜻으로 부동산 집 값이 상승하는 경향이 있고 미분양 주택이 증가한다면 수요가 낮다는 뜻으로 집 값이 하락하는 경향이 있기 때문입니다.
현재 미분양 주택은 감소하고 있습니다. 미분양 주택이 감소한다는 것은 그만큼 집을 사려는 사람이 많다는 것이기 때문에 집 값은 상승해야겠죠? 하지만 이렇게 생각한다면 중요한 한 가지를 놓치고 생각하는 것 입니다. 이 한 가지는 바로 공급량입니다.
공급량에 대해서 자세히 살펴보면 최근 미분양 주택이 감소한 원인은 민간 아파트가 분양을 하지 않고 있는 것에 있다는 것 입니다. KB통계를 통한 아파트 공급 물량을 확인해보면 공급 물량이 일시적으로 증가하긴 하지만 대체로 하락하는 추세이고, 24년 1월을 본다면 공급 물량이 다른 시기에 비해 매우 낮은 것을 확인할 수 있습니다. 공급량이 적어진다면 사람들이 조금만 분양 받더라도 절대적인 양이 작기 때문에 미분양 주택이 감소하고 있는 것으로 보일 수 있습니다. 이 점을 잘 파악해서 2024년 부동산 전망에 적용해야 합니다.
.
건설사가 아파트를 공급하지 않는 이유
그렇다면 건설사들은 왜 공급을 하지 않을까요? 그 이유는 현재 시장 분위기에 있다고 생각합니다. 최근 몇 개월간 빠르게 하락한 점과 금리 인상 등을 이유로 분양 심리는 위축 되었습니다. 이러한 상황에서 건설사들이 분양을 진행한다면 미분양이 나올 확률이 높기 때문에 지금 당장 분양을 진행할 수 없을 거라고 생각합니다.
하지만 부동산 특성을 생각해본다면 건설사들이 언제까지 부동산 분양을 미룰 수는 없을 것 입니다. 그 이유를 알아보겠습니다. 일반 소비재와 같이 간단한 품목들은 공급이 적어지면 생산량을 줄이는 등의 즉각적인 조치가 가능합니다. 하지만 아파트의 경우 수년전부터 계획을 하고 진행하기 때문입니다. 즉, 건설사에선 돈을 들여 땅을 사고 건물을 올렸습니다. 여기서 거액의 대출을 받았을 것이고, 이에 대한 이자가 발생하게 됩니다. 시장 분위기가 좋아질 때까지 건설사에서 분양을 미루게 되면 이 이자는 건설사의 부담이 될 수 밖에 없고 이것이 분양을 무기한 연장할 수 없는 이유입니다.
이런 상황에서 건설사의 묘책은 분양 시장에 대한 긍정적인 요소를 보여주는 것 밖에 없을 것 입니다. 즉, 건설사들이 보유한 분양 예정 아파트 중 매력적인 분양가와 입지를 가진 곳들을 먼저 배정하여 분양에 대한 심리를 살리는 방법이 있겠죠. 하지만 시간이 지날 수록 높은 분양가와 투자 매력이 떨어지는 아파트가 공급될 가능성이 농후합니다. 이렇게 되면 미분양은 늘어날 수 밖에 없고, 아파트 가격이 상승할 수 없는 요인으로 작용하게 됩니다. 2024년 부동산 전망에 안 좋은 영향을 끼치게 되는 것이죠.
휘청이는 건설사
순살 자이, 통뼈 캐슬
최근 순살자이, 통뼈캐슬 등 일부 부실 시공으로 인해 건설사의 이미지가 추락하고 있습니다. 설계부터 기둥의 70%에서 철근을 빼먹고 콘크리트로 지은 것, 콘크리트 속 빠져 나온 철근 등을 통해 이렇게 불리게 되었습니다.
아파트를 짓는 것은 건설사 입니다. 이러한 건설사가 좋은 품질의 아파트로 살기 좋은 아파트를 만들어 집 값을 상승 시키기는 커녕 부실 공사 등의 이유로 이미지를 하락 시킨다면 소비 심리를 약화시켜 집 값의 하락을 견인하는 꼴이 될 수 있습니다. 이는 부동산 전망을 생각해 볼 때, 실거주자의 입장에서 생각해본다면 확실하게 와닿는 부분입니다.
역전세
대한민국의 전세 제도는 현재 2년마다 계약을 진행합니다. 역전세란 쉽게 말해 2년 전 전세보다 전세가가 떨어졌다면 역전세라고 할 수 있습니다.
역전세난
전세는 위 그래프를 보면 2022년에 가장 높았던 것을 확인할 수 있습니다. 즉, 2022년에 진행한 전세 계약은 2024년에 끝나게 되고, 현 시세로 본다면 2024년까지는 역전세 문제가 계속될 수 있다고 생각합니다. 역전세 문제가 계속된다면 전세 수요는 더욱 없을 것이고 매매가와 전세가의 차이가 지속적으로 벌어지면서 투자 수요가 위축 될 것 입니다. 투자 수요는 부동산 시세 움직임의 중요한 요인이므로 2024년 부동산 전망으로 봤을 때 상승하기에는 어려울 것이라고 생각합니다.
마무리 및 결론
오늘은 2024년 부동산 전망에 대해 살펴보며, 지금 당장 부동산의 상승이 어려운 이유 5가지에 대해서 알아봤습니다. 이는 개인적인 의견일 뿐, 부동산 전망에 대해 이와 반대의 의견을 가지신 분도 많을 것이라고 생각합니다. 하지만 위에서 다룬 문제에 대해 공부하고 스스로 분석하는 것은 부동산 전망을 예측하는데 매우 중요한 요소이므로, 성공적인 투자를 위해 모두들 열린 마음으로 접근하는 것이 좋겠습니다. 모두들 성공정인 부동산 투자하시기 바라며 2024년 부동산 전망은 여기서 마치겠습니다. 감사합니다.